Breves considerações sobre a assembleia geral de instalação em condomínios edilícios

A assembleia geral de instalação, identificada pela sigla “AGI” não possui expressa previsão legal, mas é reconhecida pelo direito consuetudinário, que tem aplicação direta no direito condominial, como instrumento apto ao suprimento de lacunas jurídicas. Lamenta-se o fato de que o legislador civilista não tenha incorporado referido instituto no bojo do vigente Código Civil, vez que referida reunião assemblear se reveste da maior importância na seara da defesa dos interesses patrimoniais dos condôminos.

A assembleia geral de instalação (AGI) é a primeira sessão assemblear do condomínio edilício e seu objetivo precípuo se prende à decisão de questões relevantes que haverão de demarcar o início do processo de gestão condominial.

Na esfera prática, a assembleia geral de instalação (AGI) se apresenta na gênese do condomínio, no momento do seu “nascimento”. Faz-se a assembleia geral de instalação (AGI) quando resta aprovado o Memorial de Instalação, o qual é registrado em uma minuta no cartório. É nesse instante que exsurge do ponto de vista jurídico o condomínio, com a convenção, onde estão descritas as unidades, com todas as suas mais importantes especificações. Ocorre que esta convenção precisa ser aprovada pela coletividade de condôminos para que possa surtir os efeitos próprios de sua natureza de “ato-norma”.

No âmbito da assembleia geral de instalação (AGI), costuma se apresentar as seguintes deliberações:

a) abertura de um cadastro nacional das pessoas jurídicas (CNPJ) para o condomínio, como exigência da Receita Federal;

b) eleição do síndico, subsíndico e conselheiros, desta forma constituído o primeiro corpo diretivo do condomínio edilício;

c) deliberação pela escolha de uma empresa para assessorar o síndico na administração do condomínio;

d) votação pela primeira previsão orçamentária do condomínio.

A práxis e a experiencia recomendam aos condôminos atentar com bastante cautela para a questão da primeira previsão orçamentária, isso porque existe uma prática “indiretamente comercial” adotada por algumas construtoras de induzir a composição de uma cota condominial bastante reduzida, destinada a servir de mola propulsora das vendas e fator de atratividade para novos adquirentes.

Essa prática em menção, altamente reprovável de per si, pode comprometer a regularidade da gestão, tanto pelo fato de que o síndico costuma se deparar com diversas demandas própria e peculiares de um processo de entrega recente de unidades, com inúmeros ajustes vinculados às áreas comuns, como surgem responsabilidades associadas à manutenção corrente, bem ainda a aquisição de “enxoval”, do qual deve constar o acervo de bens de uso comum a todos os condôminos e colaboradores do edifício.

Ademais, não raro, essa estratégia de redução de valores ao início das vendas, faz com que o síndico consiga manter o condomínio com o valor que foi previsto na AGI, demandando, sequencialmente, aumentos percentuais significativos para compensar perdas e possibilitar manutenções obrigatórias e investimentos imprescindíveis.

Aumentos de valor de cotas condominiais desarrazoados e impostos de inopino, costumam ser causa apta a gerar estados de inadimplência, com isso comprometendo, ainda que potencialmente, a saúde financeira do condomínio.

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