Locação: Alterações da ação renovatória e revisional de aluguel

A lei nº 12.112 de 09 de dezembro de 2009 promoveu alterações importantes nas ações renovatória e revisional de aluguel.

As ações revisionais de aluguel são aquelas propostas tanto pelo locador como pelo locatário, através das quais se pretende a elevação ou a redução do valor do aluguel, estando ele fora do preço de mercado.

Elas cabem tanto nos contratos de locação residenciais, como nos não residenciais, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.

Na petição inicial, deve o autor indicar o valor do aluguel pretendido. O juiz, ao designar audiência de conciliação, instrução e julgamento, fixará o aluguel provisório, se tiver sido pedido na petição inicial (o que é sempre recomendável), e que será devido desde a citação.

Antes, o aluguel provisório era fixado com base nos elementos fornecidos pelo autor e não podia exceder a oitenta por cento do pedido, devido desde a citação. Com a nova lei, o juiz fixará o valor com base nos elementos fornecidos por ambas as partes, autor e réu. E, se a ação for proposta pelo locador, o aluguel provisório não pode ser superior a 80% do pedido. Se for proposta pelo inquilino, não pode ser inferior a 80%.

Essa alteração é incompreensível. Como o juiz poderá fixar o aluguel provisório com elementos também fornecidos pelo réu, se ele nem citado ainda foi?

As ações renovatórias têm o objetivo de renovar o contrato de locação não residencial, desde que preenchidos determinados requisitos. São eles: contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos e exploração de atividade no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Na ação renovatória, a alteração é radical: não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Antes, o prazo era “de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença” (quando não cabe mais recurso).

Na prática, o inquilino usa de todos os meios para permanecer no imóvel o máximo de tempo possível, com grande prejuízo para o locador. Assim, a redução do prazo para desocupação voluntária é muito importante, e traz algum equilíbrio na relação locador/locatário.

Fonte: LicitaMais