Valorização poderá ter reflexos em contratos vigentes

O aquecimento do mercado imobiliário brasileiro levou os imóveis a um novo patamar de preços. No Rio de Janeiro, a perspectiva de investimentos por conta da Copa do Mundo de 2014 e da Olimpíada de 2016 colocou a zona sul da cidade no centro do boom imobiliário nacional. Mas essa valorização não vai influenciar apenas o orçamento daqueles que estão procurando imóveis para comprar ou alugar. Segundo Edison Parente Neto, advogado mestre em direito imobiliário e conselheiro do Creci-RJ e da BIB- Bolsa de Imóveis da Barra, essa valorização também irá se refletir nos contratos de locação já em vigência, resgatando as práticas de ações revisionais e denúncias vazias.

O especialista considera que contratos próximos ao período de término deixarão de ser interessantes para o locador, que ao invés da renovação, irá preferir negociar o imóvel novamente no mercado, a preços mais altos. “O locador que alugou seu imóvel em 2008 – próximo aos 30 meses, período comumente usado para duração do contrato – não vai querer que o inquilino continue no imóvel, pois o aumento dos aluguéis, devido a valorização dos imóveis e escassez de ofertas para locação em determinados bairros, acresceram seus valores consideravelmente, chegando a mais de 100% em alguns casos. Ou seja: as ações de despejo por denuncia vazia vão aumentar”.

Da mesma forma, Parente Neto aposta no aumento de ações revisionais de aluguel, a fim de adequar o valor dos contratos à prática atual do mercado. “O locador que alugou de 2007 para trás – aquela locação com mais de 36 meses – também não vai querer manter o inquilino na unidade, pois os valores, mesmo após os reajustes, não acompanharam os preços de mercado. Ou seja: as ações revisionais de aluguel vão aumentar”, diz.

Parente Neto explica que nos últimos anos, processos de despejo por denúncia vazia e revisionais de aluguel eram pouco efetuados. “No caso da denúncia vazia, não interessava ao locador, após 30 meses, retirar o inquilino do imóvel, mesmo que estivesse o aluguel um pouco defasado, já que a demora em relocar e o risco de alugar para alguém que não paga o aluguel era muito grande, ocorrendo casos em que o valor da locação era diminuído para manter o bom locatário no imóvel. E, no caso do pedido de revisional do aluguel, passados 36 meses de locação, raramente alguma das partes se interessava em tomar a iniciativa, pois os valores estavam justos para ambas as partes”.

A argumentação para esses processos leva em conta normas da lei de locação vigente (8245/91) pouco utilizadas até o momento. Uma dessas regras é o art. 19 da referida lei, que dá ensejo à ação revisional do aluguel: “Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

Outra é o art. 46, que dá ensejo a denúncia vazia: “Nas locações ajustadas por escrito ou por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso”.

O grande risco dessas práticas está na supervalorização dos contratos e na falta de estabilidade para os inquilinos, que de uma hora para outra, podem ter seus contratos revisados e serem obrigados a pagar preços que não cabem no orçamento. “Torço para que a primeira lei inventada pelo homem, a lei de mercado, prevaleça através de acordos e bom senso. Caso contrário, nosso judiciário, já abarrotado de processos e com poucos juízes, não fique ainda mais devedor de uma prestação jurisdicional razoável e há muito desejado”, finaliza Parente Neto.

Fonte: R7