Coberturas: despesas e arrecadação

Sindiconet

– O critério para divisão despesas ordinárias (de manutenção mensal) do condomínio é estabelecido de acordo com o que estipula a Convenção do condomínio. Se esta não dispuser sobre o assunto, o critério de divisão é o da fração ideal.

– A grande maioria das convenções adotam o critério de divisão por fração ideal. Por isso, boa parte das cobeturas pagam mais.

-Um condomínio é uma sociedade entre proprietários. A fração ideal é a parte do patrimônio que cabe ao seu apartamento.

-A fração ideal inclui a área privativa mais a fração correspondente da área comum. É calculada pelo incorporador do condomínio.

-Quando vale o critério da fração ideal para a divisão de despesas, a cobertura tende a pagar mais do que as outras unidades do prédio.

-Para alterar o critério de divisão de despesas, não basta uma simples decisão de assembleia, com maioria dos presentes. É necessário o voto de 2/3 das frações ideais (ou seja, de todos proprietários) para alterar o que a Convenção dispõe sobre o assunto.

Consertos e manutenção

– As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve – assim dispõe o artigo 1.340 do Código Civil.

– Infiltrações e outros problemas com origem em terraço de uso e propriedade comum são de responsabilidade do condomínio.

Obras de ampliação

-Realizar obras de ampliação na cobertura só é possível com a concordância de todos os proprietários, registrada em ata de assembleia.

-É preciso verificar se a obra não compromete a estrutura do prédio, por acrescentar peso não planejado.

-Se a obra compromete acesso a áreas e equipamentos de uso comum, o proprietário responsável deve garantir livre acesso para manutenção.

O Código Civil e as coberturas

Art. 1.331 § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.336 São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.