Convenção de condomínio: o que é e para que serve?

Consegue imaginar que uma casa, um condomínio ou um país livre de regras e sem o mínimo de organização possa permanecer em intensa harmonia? Parece difícil, não é mesmo? Em qualquer um desses espaços coletivos algumas regras básicas orientam o bem estar social quando devidamente respeitadas, claro. Numa casa, as regras são definidas geralmente pelos pais, ou pelos adultos. Num país, é a Constituição quem define o que é certo e o que é errado. Já no caso dos condomínios, é a convenção de condomínio que contém as principais regras de convivência.

Um síndico preocupado com o bem estar dos condôminos deverá zelar por todas as regras estabelecidas na convenção. Lá estará disciplinado, por exemplo, o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura e a forma como o condomínio será administrado. O documento também aponta o que pode ser definido nas assembleias, suas regras de convocação, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre condôminos “infratores”.

Muitas são as regras que servem para organizar a vida condominial. A convenção de condomínio é o documento que reúne todas elas. Além disso, a convenção também pode conter o regimento interno, que reúne regras mais básicas de convivência, como as questões relacionadas a vagas de garagem, uso da piscina e salão de festas. A convenção, por sua vez, possui informações relacionadas a administração condominial.

O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?

Funções do síndico

• O documento define as funções e deveres inerentes ao síndico conforme estabelecido no Código Civil. Alguns condomínios possuem uma administradora, ainda assim, o síndico é o responsável legal de um condomínio e sempre responderá judicialmente por ele
• Remuneração do síndico ou isenção de quotas ordinárias

Administração

• O modelo de administração do condomínio é determinado na convenção
• Estará descrita também a forma e quórum para destituição do síndico, subsíndico ou conselheiro

Sanções

Se algum morador descumprir seu dever condominial, provavelmente será cobrado por isso através de uma multa e juros de inadimplência. O síndico tem a função de aplicá-la e a convenção estabelece o percentual dos mesmos. Portanto a convenção deve conter:

• Regras a respeito da cobrança dos inadimplentes
• Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência
• Regras válidas para o protesto de cotas vencidas
• Prazos para entrar com ações judiciais
• Explicitar casos em que um condômino pode ser multado sem prévia advertência

Orçamento e Rateio

• Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio

Diretoria

• Determina quais os papeis integrarão a diretoria ou conselho do condomínio. Geralmente, composta por um síndico, um subsíndico, um zelador e os conselheiros fiscais

Descrição dos prédios

• Estipula a usabilidade dos prédios, que podem ser habitacionais, comerciais e até culturais
• Discrimina as partes de propriedade exclusiva e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas (como medição das áreas em relação ao terreno)

Estrutura

• Informa sobre a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio

Itens coletivos

• Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos

Assembleias

• Detalha os diferentes tipos de assembleia de um condomínio, como a assembleia ordinária, que ocorre anualmente e serve para apresentação da prestação de contas e previsão orçamentária do próximo ano
• Explicita o número máximo de procurações que um mesmo procurador pode apresentar em assembleia
• Determina a obrigatoriedade ou não de firma reconhecida nas procurações
• Regras de convocação de assembleia

Como a convenção de condomínio é aplicada?

Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Cada condomínio pode estipular suas regras, desde que elas não desrespeitem as leis do Código Civil, assim que iniciada a ocupação dos imóveis.

Depois de assinada por pelo menos dois terços dos proprietários, a convenção estará em vigor. Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.

Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

A convenção de condomínio é um documento um pouco complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico. Portanto, é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especialidade em Direito Imobiliário para elaborar o documento de acordo com a realidade de cada condomínio.

Fontes: Blog Social Condo