O contrato de aluguel no Registro de Imóveis

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É direito do inquilino, por lei, exercer a preferência da compra do imóvel que ocupa, caso o proprietário decida vendê-lo. Não sendo respeitado esse direito, o inquilino pode recorrer à Justiça, mas, para tanto, deve comprovar a condição de poder de compra, além da disposição de enfrentar o desenrolar de um processo que pode durar anos.

Situações como esta são desfavoráveis para as duas partes, por isso, dificilmente o locador deixará de consultar o inquilino sobre se ele deseja exercer seu direito. Porém, há outra questão a considerar. Ao abrir mão do direito de compra, o inquilino estará sujeito a desocupar o imóvel em, no máximo, 90 dias, mediante comunicado de quem comprou o bem.

Os transtornos de uma mudança inesperada vão desde as despesas extras, até a questão da escola dos filhos e problemas com a mobilidade, uma vez que nem sempre é possível alugar rapidamente outro imóvel, na mesma região e nas condições pretendidas. Averbar o contrato de locação no Registro de Imóveis pode ser uma forma de o inquilino proteger-se contra uma situação como esta? A questão é respondida pelo advogado especialista no assunto, Daphnis Citti de Lauro.

“A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) cita, em dois artigos, a averbação do contrato de locação no Registro de Imóveis. No artigo 8º, prevê que, se o imóvel for alienado durante a locação, o comprador poderá denunciar (extinguir) o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”, explica o especialista.

“O artigo 33º – continua Citti de Lauro, diz que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos, trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

O advogado esclarece que, no caso do artigo 8º, o inquilino está sujeito a ter que devolver o imóvel antes do término da locação, mas tem outro entendimento acerca do artigo 33º da Lei do Inquilinato.

“Na hipótese do artigo 33º, à primeira vista entende-se que, para o locatário reclamar perdas e danos ao ter seu direito de preferência desrespeitado, o contrato de locação deve estar averbado no Registro de Imóveis”, comenta Citti de Lauro.

Entretanto, o especialista acrescenta que não foi aquele o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1216009, comentado no clipping (04, julho, 2011) eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo.

“Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o artigo 33º deve ser interpretado de maneira diferente: não há necessidade do contrato estar averbado no registro de imóveis para que o inquilino, preterido no direito de preferência, reclame perdas e danos. A exigência da averbação é somente para os casos nos quais o inquilino pretenda haver para si o imóvel”, finaliza o especialista, advogado Daphnis Citti de Lauro.