Nas favelas, mercado imobiliário já é profissional

Em algumas favelas do Rio de Janeiro, o preço do metro quadrado, para venda ou locação, já é superior ao praticado nos bairros. Mesmo assim, há uma clientela cativa, disposta a pagar um preço alto pelos imóveis, seja porque não consegue atender aos requisitos contratuais fora das favelas, como ter um fiador ou comprovar a renda; ou porque não quer se distanciar de amigos e parentes. A constatação está no estudo feito pelo doutor em planejamento urbano e regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (Ufrj), Alex Ferreira Magalhães.

O trabalho, que será apresentado na 10ª Conferência Internacional da Sociedade Latino-Americana de Real Estate (15 a 17 de setembro, São Paulo, SP), desfaz a imagem de que o mercado imobiliário em favelas é baseado na informalidade. “Minha pesquisa mostra que as negociações imobiliárias nessas comunidades costumam ser, em alguns aspectos, mais formais do que as que ocorrem fora delas”, conta Magalhães, que é graduado em direito e se interessou pelo assunto por ter exercido advocacia em favelas.

“Em função desse aquecimento, também está aumentando a especulação imobiliária. Alguns moradores começaram a exercer o papel de corretores, sem formação específica, e já há até aqueles que buscam se profissionalizar”, comenta Magalhães. Segundo ele, os negócios imobiliários nas favelas são vistos, de uma maneira geral, como rudimentares, grosseiros e até mesmo ilegais.

“No entanto, eles estão mais próximos da lei do que se imagina. Alguns contratos de compra e venda são verbais e outros escritos, mas válidos juridicamente. Graças a uma mudança na legislação brasileira, em 2001, os moradores dessas comunidades adquiriram o direito sobre os imóveis que construíram para fins de moradia, e o próprio sistema judiciário já reconhece a propriedade do imóvel no julgamento da partilha de bens em ações de divórcio ou falecimento”, diz.

Para fazer valer esse direito, na comercialização de imóveis nas favelas algumas formalidades são mais rígidas do que no mercado imobiliário tradicional. “É o caso da exigência de duas testemunhas para a assinatura do contrato, já abolidas ‘lá fora’, mas que continua valendo nas favelas”, conta, e acrescenta que o modo correto de fazer a negociação, entendido tanto pelo vendedor como pelo comprador, é com o aval do presidente da associação de moradores.

Reconhecido como uma autoridade local, o presidente da associação de moradores exerce os papéis de coordenador do mercado imobiliário e de mediador de conflitos. Em uma eventual discussão sobre a posse de um determinado imóvel, por exemplo, é ele quem poderá afirmar, juntamente com as testemunhas, a quem pertence a propriedade. “A publicidade na compra de um imóvel em uma favela funciona como uma espécie de garantia para o comprador”, explica Magalhães. “Na ausência de outros meios, isso dá maior segurança e diminui os riscos de perder o bem”, afirma.

Sem registro – A maioria dos imóveis situados nessas áreas públicas, no entanto, não está registrada em cartório, o que impede a obtenção de financiamento bancário para a compra de um imóvel. “Quem compra imóveis nas favelas precisa conseguir recursos por seus próprios meios, como pedir um empréstimo para o patrão, sacar o saldo do Fundo de Garantia ou financiá-lo diretamente com o proprietário”, conta Magalhães.

Apesar das dificuldades, as negociações de imóveis nas favelas continuam em alta. Trata-se de um mercado em expansão, que movimenta R$ 3 bilhões por ano só no Rio de Janeiro, onde, do total de 5,5 milhões de habitantes no estado, aproximadamente um milhão vive em favelas, conclui o trabalho do doutor em planejamento urbano e regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (Ufrj), Alex Ferreira Magalhães.

Serviço – A 10ª Conferência Internacional da Sociedade Latino-Americana de Real Estate (Lares, na sigla em inglês para: Latin American Real Estate Society), acontecerá entre 15 a 17 de setembro, no Centro Brasileiro Britânico, em São Paulo, SP.

Durante o evento, assim como o trabalho de Magalhães, serão apresentados cases e pesquisas ligados ao tema da 10ª Lares: O Crescimento Sustentável do Mercado Latino-Americano de Real State. Além dos painéis, estão programadas visitas técnicas e outras atividades de interesse de pesquisadores, professores e estudantes de real state; de empresários e de profissionais do setor imobiliário. As inscrições estão abertas e podem ser feitas no site: www.lares.org.br

Fonte: R7